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| 炒房族 淡出主流购房群
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与此相应，以出租为目的的长线投资正大行其道
记者最近从一份调查资料中了解到，目前成都的购房主流人群大多是以长线投资为主，这部分人群大多拥有一套住房，购买第二套甚至第三套住房主要是用于出租，这部分人群占整个购房群体的68%左右，而炒房族则由2005年房产调控以前的50%左右，降到目前的10%左右。
炒房族担忧政策风险
据知情人透露，在2005年房地产调控政策出台以前，全国的炒房族在整个购房群体中所占比例很高，大约为50%左右，而目前，炒房族大多淡出市场，所占比例不足购房群体的10%。对此，四川大学经济学院的著名经济专家李蔚认为，国家对房地产市场的宏观调控对炒房族的打压是重要的原因之一。
李蔚说：“2005年的国八条和2006年的国六条都对炒房族进行了沉重的打击，特别是关于购买住房后，5年之内出卖该住房必须交纳营业所得税的规定，让炒房族望房却步，这部分人最终分化为三部分：一部分人将资产转出，投入到别的市场；一部分人按兵不动，静观成都楼市变化；另外一部分由短线投机者变成了长线投资者。加上目前成都市区居民住房拥有率较高，已经超过了80%，拥有住房的人将投资房产作为一种普遍的投资方式，因为这种长线投资，不会有政策风险，所以在一轮又一轮的宏观调控下，长线投资者成为了楼市的主流购房人群。”
一位资深房地产投资人士刘女士认为，如购房后，不到五年转手卖出，手续费相当高，等到五年后再卖，其中不确定因素又太多，所以现在还是看看再说，如果不急着用钱，买一套房子作长线投资也不错。
高房价让炒房族望而却步
成都市房管局最近公布的数据显示，2007年1-5月份，五城区商品房均价为4650元/平米，同比上涨6.5%。
四川省社会科学院经济所有关专家认为，目前成都市部分区域的房价已经离其最高位不远，应该说炒作这些区域的房子风险很大。确切地说，成都房价上涨速度已经走过了黄金时代，因此，对于炒房为目的的投资而言，房价的升值空间很小，其利润的增值也就很小。这种现状让以短期谋取暴利的炒房族望而却步。在炒房“暴利”成为历史的背景下，炒房族淡出了市场。
>>>开发商应对策略产品追求多层次多样态
面对目前成都购房需求现状，开发商开始积极调整产品策略。新进入成都楼市的广州恒大地产集团成都有限公司营销中心的副总经理马建华告诉记者，恒大地产采取了多层次、全方位的产品覆盖策略，单个项目也不例外。特别是单个项目的户型，更是追求多样化，即使是电梯公寓，其户型区间也从85—180平米不等，而85———110平米以下的中小户型居多。
成都营销代理公司的资深人士告诉记者，目前不仅是新进入成都的外来开发商采取了多层次的产品策略，成都市场的本土开发商和早年进入成都的开发商也采取了类似的策略，力争将产品特性与购房者的需求结合得更好。
>>>棘手问题最难把握大户型与中小户型的开发比例
面对成都购房者的人群结构，大多开发商流露出担忧。
恒大地产的马建军认为，目前三环外的配套设施还不完善，大户型不好卖。但不修大户型，会影响整个产品的品相，而且也不能满足多层次购房者的需求，所以修适当的大户型是必要的，现在最难把握的是大户型与中小户型的比例。很多在三环外的开发商也遇到了与恒大房产类似的问题，他们认为，如果不考虑品相和公司的长远战略，他们会纷纷将房子修成清一色的小户型，但这是不可能的。
编辑：qilulue |
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2008.11.10－2008.11.16
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